وکیل ملکی
وکیل ملکی مجرب کیست؟ وکیل پایه یک امور اراضی و املاک چه خصوصیاتی باید داشته باشد؟ همچنین وکیل ملک خبره در چه پرونده هایی تبحر و تجربه دارد؟ متداول ترین دعاوی ملکی کدام ها هستند؟ و سوالات و اطلاعاتی از این دست را در این مقاله شرح داده ایم.
دعاوی امور ملکی چگونه دعاویی هستند؟
دعاوی ملکی از جمله دعاویی است که بسته به نوع و موضوع آن می تواند جنبه حقوقی، کیفری و یا تلفیقی از هر دو را داشته باشد.
موضوع دعاوی ملکی به نوعی به موضوع بین اموال غیر منقول و انسان مربوط می شود که با توجه به نوع زمین و املاک و نوع کاربری آن ها در کشور ما نظام حقوقی متفاوتی در این رابطه وجود دارد.
در امور و دعاوی املاک، مستغلات و اراضی موارد و دعاوی ای مطرح است که لازم است توسط وکیل ملک و وکیل ملکی و متخصصین و وکلایی که در زمینه املاک فعالیت می کنند و دارای و تبحر و تجربه هستند پیگیری و انجام شود.
وکیل متخصص امور ملکی چه خصوصیاتی دارد؟
۱. یکی از معیار های تشخیص یک وکیل ملکی خوب و مجرب، میزان تجربه وی است.
علیرغم آنکه تمام وکلای دادگستری امکان بررسی و قبول وکالت در تمامی پروندهای ثبتی، کیفری، حقوقی، ملکی و خانواده و غیره را دارند، اما تجربه یک وکیل ملک به عنوان وکیل ملکی پایه یک خبره در زمینه امور مرتبط با املاک و اراضی باعث می شود تا وی بتواند با درصد موفقیت بالاتری در تمامی دعاوی ملکی نظیر تقسیم و افراز ملک مشاع، خلع ید، قلع بنا، تخلیه ملک، الزام به تنظیم سند رسمی، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، ابطال سند، تعدیل و افزایش اجاره بها و غیره قبول وکالت نماید.
۲. از دیگر معیارهای مهم یک وکیل ملکی مجرب دانش حقوقی و تسلط علمی وی در زمینه های مختلف حقوقی،کیفری و ثبتی امور املاک، اراضی و مستغلات است و باید ضمن آشنایی با قوانین و مقررات مربوطه، با آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور، آراء وحدت رویه دیوان عدالت اداری، نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه، نظریات اساتید برجسته علم حقوق و دکترین و همچنین رویه مرسوم محاکم و دادگاه های کشور نیز آشنایی کافی داشته باشد.
ملک به چه معناست؟!
ملک کلمه ای عربی است که وارد زبان فارسی شده است و بر اساس نوع تلفظ معانی گوناگونی دارد. تمام دارایی های غیر منقول، در ردیف ملک قرار می گیرند. ملک انواعی دارد که مهترین آنها ملک مشاعی و ملک مفروز می باشد. ملک مشاعی به ملکی گفته می شود که دو نفر یا بیشتر، در تمامی جزء جزء ملک ، به نسبت سهم خود دارای ملکیت می باشند و ملک مفروز، ملکی است که در مالکیت یک شخص اعم از حقیقی یا حقوقی قرار دارد.
ممکن است مالکیت یک شخص در ملک خود هم به نحوء مشاع باشد و هم به نحوه مفروز، مانند مالکیت آپارتمان، که قسمت اختصاصی در مالکیت اختصاصی و مفروز و قسمت مشاعی مانند راه پله ها و حیاط، در مالکیت مشاعی، قرار دارد.
وکیل ملک پایه یک با تجربه و خبره به عنوان یک وکیل ملکی مجرب قبل از هر چیز باید نسبت اصل و معنا و مفهوم موضوع ملک آشنایی داشته باشد.
عرصه و اعیان چه تفاوتی با هم دارند؟
ملک به عرصه و اعیان تقسیم می شود. در هر ملکی که بنایی ساخته شده ، «زمین یا عرصه» نامیده می شود و بنای احداثی بر روی زمین، «اعیان» نامیده می شود.گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیانی از مالکیت عرصه سهمی نداشته باشد و یا بالعکس.
حقوق متعلق به املاک و مالک کدام موارد است؟
۱) حق تصرف و سلطه بر اموال
مالک ، حق هر گونه تصرف و استفاده از ملک خود را دارد به شرطی که اولا مزاحمتی برای اشخاص ثالث یا همسایگان نداشته باشد و ثانیا این استیلا بر مال و ملک در حدود متعارف باشد و هیچ کس حق ندارد بجز به حکم قانون مال را از تصرف مالک آن خارج نماید.
۲) مالکیت بر محصول ملک
کلیه گیاهان و درختهای رشد کرده در ملک و یا میوه های متعلق به درختان هر ملکی، به تعبیت از مالکیت ملک، در مالکیت صاحب ملک، قرار می گیرد.
حقوقی که اشخاص ثالث در ملک شخص دیگر دارند
۱) حق انتفاع
مالک می تواند بر اساس یکی از عقود، اجاره، وکالت، امانت و یا درهر قالبی حق انتفاع ملک خویش را به اشخاص ثالث واگذار نماید. در هر صورت تسلط و تصرف ملک دیگری به عنوان استفاده از حق انتفاع، در حکم امانت است.
۲) حق وقف
هر مالکی می تواند با رعایت شرایط نسبت به حبس عین مال و قراردادن منفعت آن برای هدف مشروعی، مال خود را وقف نماید. وقف مال می تواند برای استفاده عام مردم باشد یا برای شخص یا اشخاص معینی.
شخص که قصد وقف کردن مال خود را دارد باید شرایطی داشته باشد که عبارت است از:
الف) واقف باید اهلیت داشته باشد، یعنی شخص باید عاقل، بالغ، مختار و رشید باشد.
ب) واقف باید مالک مالی باشد که وقف می کند. این مالکیت با ارائه مدارک مثبته مالکیت توسط او مشخص می شود.
ج) واقف باید برای عمل وقف قصد و رضایت داشته باشد و اگر وقف وی از روی اکراه باشد، چنین وقفی صحیح نیست.
متداولترین دعاوی ملکی کدام است؟
یک وکیل پایه یک به عنوان وکیل ملک و وکیل ملکی مجرب بیشتر با دعاوی و پرونده های ذیل سرو کار دارد:
۱) الزام به تنظیم سند رسمی
مرحله آخر فروش و انتقال رسمی یک ملک ، حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی می باشد که معمولا فروشندگان به دلایل مختلف از انجام آن خودداری می کنند. در این صورت خریدار یا وکیل ملکی با مراجعه به مراجع قضایی، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می کند.
خریدار قبل از اقامه دعوی باید با مشورت با وکیل ملکی با تجربه، اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله در رهن یا بازداشت نباشد، زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در نهایت هر گاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می کند.
۲) دستور تخلیه
اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود و به تبع آن می تواند در آن هر گونه دخل و تصرفی کند. اگر پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مستاجر بدون تمدید قرارداد از تخلیه ملک خودداری کند صاحب ملک می تواند برای گرفتن دستور تخلیه در صورتی که ملک منزل مسکونی باشد به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و در صورتی که ملک تجاری باشد به دادگاه عمومی محل وقوع ملک رجوع نماید.
۳) خلع ید
دعوی خلع ید، به آن دسته از دعاوی گفته می شود که در آن مالک از متصرف غیر قانونی ملک خود شکایت نموده و از مراجع قضایی تقاضای خلع ید متصرف از ملک را دارد. در دعاوی خلع ید، متصرف ابتدا به صورت قانونی و قراردادی و با اجازه مالک به انتفاع از ملک پرداخته اما پس از اتمام مهلت از پیش تعیین شده، از باز پس دادن ملک به مالک خود امتناع نموده و به صورت غیر قانونی به تصرف ملک ادامه می دهدبه دلیل اینکه اکثر مردم در طرح دعوای خلع ید، تخلیه ید، دستور تخلیه و تصرف عدوانی اشتباه می کنند و این باعث می شود که به هیچ نتیجه ای نرسند و دعوای آنها رد می شود حتما پیشنهاد می شود با وکیل پایه یک متخصص در امور ملک و اراضی به عنوان یک وکیل ملکی مجرب مشورت کنید.
۴) تصرف عدوانی
دعوای تصرف عدوانی چه در بعد کیفری و چه در بعد حقوقی از جمله دعاوی ملکی متداول است.
در دعوای تصرف عدوانیریال فرد می تواند از طریق حقوقی یا کیفری اقدام کند و در انتخاب آنها تا حدودی اختیار دارد، زیرا دعاوی که به صورت حقوقی مطرح می شوند، دوباره نمی توانند به روش کیفری اقامه شوند اما دعاوی کیفری را دوباره می توان به روش حقوقی مطرح کرد. همین امر لزوم بهره گیری از وکیل ملکی را در دعاوی رفع تصرف عدوانی تقویت می کند. زیرا در هر یک از روش ها جریان پیگیری پرونده و طریقه اثبات دعوی تفاوت دارد.
۵) الزام به تحویل مبیع
فروشنده مکلف است پس از فروش ملک به مشتری، مبیع را به وی تحویل دهد، اما در مواردی فروشنده از این امر سر باز می زند، به خصوص در مواقعی که زمانی بین وقوع معامله و تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، به دلیل سودجویی فروشنده از افزایش قیمت ها، این مشکل بیشتر مشاهده می شود. در هنگام بروز این مشکل خریدار می تواند با کمک وکیل ملکی، اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل مبیع علیه فروشنده نموده و از این طریق اقدام به دریافت ملک خریداری شده خود نماید.
۶) رفع مزاحمت
دعوی رفع مزاحمت نیز از جمله دعاوی تصرف می باشد و در آن، متصرف ملک از مزاحم در تصرف خود شکایت می نماید و به این ترتیب، به رفع مزاحمت وی می پردازد.
برخی از دعاوی مانند دعوی مطالبه وجه چک ، به دو صورت کیفری و حقوقی قابل طرح هستند اما مراجعان، اغلب با ویژگی های هر یک از این دعاوی و تفاوت ها و مراحل آن آشنایی ندارند و چه بسا به دلیل این عدم آشنایی دچار سرگردانی در مراجع قضایی شده و مدت زمان لازم برای به نتیجه رسیدن پرونده آنها به طول می انجامد. از تفاوت های دعاوی کیفری و حقوقی می توان به موارد زیر اشاره نمود: